Вопрос: Какие правовые последствия для меня и моей семьи будет иметь признание жилого дома, в котором я проживаю, аварийным и подлежащим сносу? Квартира нашей семье предоставлена на основании договора социального найма.

Ответ: Отношения с лицами, занимающими жилые помещения по договору социального найма, регулируются нормами главы восьмой Жилищного кодекса Российской Федерации («Социальный наем жилого помещения»). Согласно статье 86 указанной главы ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом статья 89 ЖК гласит, что другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Одним из главных вопросов, который интересует граждан – это район, в который их будут отселять. Согласно Жилищному кодексу, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма может находиться в черте их населенного пункта. Иными словами, жильцов муниципального фонда могут выселить в пределах территории города Перми, в том числе и в отдаленные районы.

Также необходимо учитывать, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

 

Вопрос: Я вместе со своим несовершеннолетним сыном являюсь собственником квартиры в многоквартирном доме. Решением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу. Сейчас местная администрация грозит нам выселением из данной квартиры. Правомерны ли их действия? Могут ли они требовать от меня – собственника данной квартиры – выселиться из нее? Если да, то какая процедура выселения предусмотрена законом?

Ответ: Жилищным кодексом РФ регулируется порядок возмещения собственнику жилого помещения расходов при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Иные же случаи, связанные со сносом жилья собственника, такие как, например, признание дома аварийным и подлежащим в связи с этим сносу, в ЖК РФ прямо не рассматриваются.

Однако в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Таким образом, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ. Эта статья определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статья 32 ЖК РФ в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование местной администрации правомерно. В случае, если между Вами не будет достигнуто соглашение о размере выкупа, то иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления вам, как собственнику жилого помещения, извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего вам жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения. Также необходимо учитывать, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Необходимо также учитывать, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение является неправомерным, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

 

Вопрос: На какой из сторон лежит обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами? Что следует понимать под государственными и муниципальными нуждами?

Ответ: Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений); решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

 

Вопрос: Какие действия со стороны уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления предшествуют изъятию жилого помещения у собственника?

Ответ: Частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ предусмотрена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

 

Вопрос: По каким правилам определяется выкупная цена жилого помещения?

Ответ: Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ (убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). В выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Спор о рыночной стоимости жилого помещения может быть разрешен в судебном порядке.

 

Вопрос: Слышала, что в Москве действует закон, в соответствии с которым переселение граждан осуществляется лишь в пределах территории их проживания. Действует ли такой нормативный акт в Пермском крае?

Ответ: Действительно, на территории города Москва действует закон № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москва» от 31 мая 2006 года. Статья 3 «Право граждан на сохранение района проживания при переселении» данного закона действительно предусматривает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания.  Предоставление жилого помещения вне района проживания, согласно данному закону, осуществляется на основании письменного заявления граждан.

На территории Пермского края аналогичный закон не принят. Однако в связи с поступлением многочисленных обращений граждан в адрес Региональной приемной Полномочного представителя Президента в ПФО, нами готовятся соответствующие предложения, которые будут направлены в адрес депутатов Законодательного собрания Пермского края. 

 

Вопрос: С какими документами необходимо ознакомиться, чтобы быть «юридически подкованным» в вопросах выселения из жилого помещения?

Ответ: Мы бы рекомендовали Вам в первую очередь познакомиться с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором содержатся основополагающие нормы, регулирующие жилищные правоотношения. Также рекомендуем ознакомиться с Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Многие точки над «и» Вам поможет поставить Постановление Пленума Верховного суда от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».